绿地锦天府二手房房价（绿地锦天府楼盘详情）

不久前，发哥发布的一条关于高层底跃物业的推文的评论区，很多读者留言讨论对这种产品的看法。也有读者发表了对叠拼这个“地下室含量”更高的物业形态的观点。

限墅令后，叠拼已经成为很多买房人拔草别墅梦的仅存机会。锐理数据发布的2021年市场年报显示，近5年，成都的低密物业（包含叠拼）成交套数占比在逐年提升，去年占比已经达到5%，而这一数据在2016年时仅为2%。

近5年，各物业类型的成交套数占比变化

叠拼究竟香不香？我们去一些已经交付了的小区，了解了一下真实情况。

价格表现

均价贵过同小区大平层，上叠单价最高

在新房阶段，许多开发商在讲述物业价值时会给叠拼贴上“稀缺物业”、“终极置业”等标签，在销售中往往还会带着增值能力更强的暗示，事实真是这样吗？

在城市航拍中，能够看到不少高低配组合

家住华侨城东岸的陈阿姨，在2011年左右买下了一套洋房，当时小区也有叠拼在售，单价差距其实不大都在1.6-1.8万元/㎡左右，但由于叠拼的面积为300㎡起，总价超过预算。几年之后，现在回头来看，陈阿姨的类似户型二手房挂牌单价在2.5-2.7万左右，而叠拼的挂牌单价则从2.8-3.1万不等，叠拼的二手价格的确要比洋房高大约10%。在麓山国际的拉佩维尔组团，也几乎存在同样的情况。

当我们在看圣芭芭拉的一套上叠时，经纪人指着对面的一套房说“那套房子，是我2020年卖出的，面积更大，但成交价仅400多万。”而现在小区最便宜的一套叠拼挂牌价已经达到660万。

箭头指向处便是这套昔日400余万的上叠

成都链家经纪人也告诉我们，整体上，在地段、品质接近的前提下，叠拼在二手房市场的价格的确略高于大平层。仅从物业形态对比的表面看，在当高层和叠拼的清水房价格都只能达到29999元/㎡上限的情况下，理论上叠拼的增值空间要高于大平层。

当然也不是没有例外，贝壳APP显示，东二环绿地锦天府唯一挂牌出售的叠拼，清水单价甚至以低于该小区的二手房指导价30466元/㎡挂牌，而该小区的高层大源大多数的挂牌价都要超过指导价20-30%。

贝壳APP显示的绿地锦天府二手房挂牌情况

叠拼与小区的平层产品在二手房市场存在差异，而叠拼产品本身，也有明显的价格鄙视链。一般情况下，叠拼不同位置的二手房价格表现几乎与新房定价逻辑一样，上叠最高，下叠次之，中叠最低。在麓山国际社区的圣芭芭拉组团，一套210㎡上叠的售价为660万，单价在3.1万以上，而一套建面240㎡的下叠售价则为700万，单价在2.9万左右。

实际居住感受

装修成本过万，地下室用途要想清楚

两层阔尺地下室、超大花园、霸气露台，这些都是大家对叠拼的美好印象，也是构成“别墅梦”的核心要素。但这些“美好”真的实用吗？

买叠拼首先需要面对的是超高的装修成本，贝壳App上的挂牌来看，精装叠拼价格比清水叠拼的价格高出近300万。这也影射出这类产品的现实问题：装修工程复杂，且装修价格更高。一般情况下，大多数叠拼的装修成本都超过了1万元/㎡，远远超过大平层。超高的装修主要体现在几个方面，一是地下室，二是搭建，三是花园和露台等赠送空间。