房价即将暴跌十大城市(浅析2022年楼市房价)

2022年3月16日,公布了《2020年2月全国70个大中城市商品住宅销售价格变动》,从这个数据上我们可以看到2022年以来中国楼市分布“特征”。

房价即将暴跌十大城市(浅析2022年楼市房价)

这里面分为“新房房价数据”和“二手房房价数据”,但是由于“新房房价”都是政府“限价”,所以意义不大,没有任何市场参考价值。

关键看“二手房房价数据”,具有典型的市场指导意义。

那么,2022年2月份的“全国70个二手房房价数据”有什么特点?

第一,2月份全国70个城市中,二手房房价环比上涨的城市个数仅有10个,房价下跌的城市个数有57个

这说明市场略有“回暖”,但力度并不大。

市场的“底部”其实在2021年的11月份,全国二手房上涨的城市仅有3个,创造了“历史记录”。

12月份开始随着政策“纠偏”,市场开始回暖,但目前看力度偏弱,政策急需进一步加码。

房价即将暴跌十大城市(浅析2022年楼市房价)

第二,一二线城市“率先回暖”,三四线城市依然“跌跌不休”。

其实从2021年12月份开始,上海和北京的“二手房房价”就开始“环比上涨”,是全国最先回暖的城市。

1月份开始,除了北京上海,杭州、重庆、成都、长沙等城市的二手房开始“环比上涨”,出现楼市回暖趋势。

2月份,北京上海持续“上涨”,杭州、宁波、成都、广州、天津等城市开始加入“房价上涨行列”。

其他的弱二线、三四线城市的二手房房价依然是“环比下降”。

第三,上海和北京的二手房房价已经连续“上涨3个月”。

上海和北京都是在2021年12月开始出现“房价回暖”,到2022年2月份,二手房环比上涨已经3个月了。

尤其是上海,二手房房价涨幅明显提升,按照这个幅度上涨的话,上海2022年房价至少15%的涨幅以上了。

北京2022年二手房涨幅至少在10%以上,跑赢全国大盘基本没有任何问题。

房价即将暴跌十大城市(浅析2022年楼市房价)

第四,除了北京上海,2022年最值得投资的城市至少还有5个

从目前二手房环比上涨的数据上看,除了北京上海这两个“超一线城市”之外,2022年至少还有5个城市“非常值得投资”。

首先是杭州,杭州楼市也是从去年12月份开始回暖,一直持续到今年2月份,二手房房价连续三个月上涨。

但是杭州的回暖力度不如北京上海,单月房价环比上涨仅0.2%-0.4%,按照这个涨幅幅度“很难跑赢经济大盘”。

2022年GDP增速目标至少是5.5%,所以房价涨幅不超过5.5%都是“跑输了大盘”。

如果再加上CPI的预期涨幅3%,2022年房价涨幅低于8%的城市,全部跑输大盘

后期政策再发力,杭州是最有希望“跑赢大盘”的城市。

其次当然要选择“成都”这个中西部“核心城市”,1月份二手房开始环比上涨,单月涨幅就在0.8%,2月份单月涨幅在0.6%。

按照这个房价上涨速度,2022年成都房价跑赢大盘“毫无悬念”。

除此之外,还有“广州、宁波,昆明”这三个城市也有潜力,如果有惊喜的话,重庆今年也会有一波小行情。

郑州尽管今天出台了一大堆政策,但目前看房价“希望不大”,二手房环比涨幅基本“底部徘徊”,一动不动。

深圳、武汉、西安、南京、合肥等城市,目前看“没有政策出台”,房价“持续下降”。

综合以上分析看,长三角城市群依然是今年房价的最大赢家,上海、杭州、宁波等三大城市,已经基本确定“回暖势头”。

粤港澳大湾区仅有广州动了一下,其他城市基本都趴在“地上”,今年叠加疫情冲击,人口流入下降,粤港澳大湾区行情启动难度大。

京津冀主要还是北京,稳定回暖,二手房房价环比上升明显,对于北京的刚需改善客来说,要尽快上车了。

对于2022年的后市判断,我们认为有以下几点:

第一,目前楼市的基本面还没有彻底改变,依然非常困难,2月份全国商品房销售面积下降了9%,销售额下降了20%左右。

同时头部房企的销售额同比下降了30%以上。

所以基本面还没有改变,后面将会有更大的“松绑政策”会陆续出台,房地产能不能稳,就看“政策力度”的大小。

第二,央行至少会有2次降息1次降准,这张牌会在6月份之前全部打出,确保GDP保持在5.5%的增速。

第三,“330”是一个关键的时间节点,3月30日历来是各地出台“调控政策”的密集时间点。

尤其是北京,目前政策调整的空间非常大。

最典型的就是“认房不认贷”和“提高普宅认定标准”,目前市场呼声最高,今年“两会”政府工作报告提出“满足购房人合理住房需求”的政策导向。

在这种政策导向下,很多城市已经开始松绑“认房不认贷”,北京目前是最需要调整这个政策的城市,推动改善需求“入市买房”。

综上所述,从去年12月以来,随着政策的“纠偏”及逐渐“大尺度救市”,上海和北京这两个城市已经进入“回暖趋势”。

这两个一线城市2022年房价“跑赢大盘”基本无悬念。

而对于新一线城市来说,两个城市非常值得关注,一个是杭州,一个是成都,预计今年大概率跑赢大盘。

对于其他新一线城市来说,除非有更大力度的“救市政策”出台,否则今年希望不大,比如天津、武汉、西安、长沙,南京等。

有政策出来就买,没有政策即可持续观望。

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